Avec la hausse des taux de crédit immobilier se pose la question de la durée et du montant de son emprunt. Faut-il réduire l'enveloppe du crédit en débloquant toute son épargne ? Pas sûr.
Si vous êtes amateur de poker, le all-in n'a aucun secret pour vous. Mais quand il s'agit de crédit immobilier, quelle stratégie adopter ? Mettre toute son épargne sur la table pour emprunter le moins possible ou au contraire emprunter le maximum ? La question mérite d'être posée, surtout en cette période où les taux immobiliers remontent.
Pour Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux, la réponse est limpide : « La réalité, c'est que les taux d'emprunt, même s'ils remontent autour des 2%, restent très bas avec une inflation qui est beaucoup plus forte, donc emprunter le plus possible reste l'option la plus intéressante. » Une vision partagée par Pierre Chapon, co-fondateur du courtier Pretto : « Malgré l'augmentation, si on regarde sur le temps long, les taux restent aujourd'hui très attractifs. »
Des taux d'intérêts réels toujours négatifs
Alors que les taux d'intérêt pour le crédit immobilier sont fixes, ceux de nos produits d'épargne évoluent avec l'inflation. Calculée à 5,9% sur 12 mois en juin selon l'Insee, cette dernière touche de nombreux ménages mais impacte aussi votre épargne. « Pour l'instant les rendements de l'épargne globale n'ont pas encore augmenté mais en toute logique ils vont progresser en août, appuie Pierre Chapon. Si on compare les taux de crédit immobilier au rendement de son épargne, normalement il reste plus intéressant d'emprunter un maximum. Les taux d'intérêt réels restent négatifs ».
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La règle serait donc toujours de mettre le moins d'épargne personnelle possible. « Dans les faits, aujourd'hui, beaucoup de gens sont tout de même obligés d'aller puiser dans leur épargne, soit parce que leur capacité d'emprunt a diminué avec la hausse des taux, soit parce que sinon le projet n'est pas viable », tempère Maël Bernier.
Une obligation observée depuis la mise en place des nouvelles normes qui imposent, sauf execption, un taux d'endettement ne dépassant pas 35% pour une durée maximum de 25 ans. « Certains emprunteurs sont obligés de mettre plus pour que la mensualité ne soit pas trop haute. Si on observe une augmentation de l'apport personnel ces dernières années, ce n'est pas parce que les banques le demandent mais pour passer sous cette barre des 35% », confirme Pierre Chapon.
Limiter son apport personnel
Ceux qui ont le choix, en revanche, seraient avisés de ne pas aller au-delà d'un certain seuil. Si la majorité des emprunteurs souhaitant acheter leur résidence principale doivent se présenter avec un apport personnel de 10% pour couvrir les frais annexes (frais de dossier, frais de notaire...), ajouter un peu plus est une bonne idée. « Il y a des banques qui vont proposer un taux bonifié si l'emprunteur se présente avec les 10% des frais de dossier plus 10% de la valeur du bien, pose Pierre Chapon. Mettre un apport allant jusqu'à 20% de la valeur du bien peut être intéressant, mais au-delà de ça, le taux ne change pas beaucoup. »
Mieux vaudrait alors garder son argent pour une dépense impromptue comme un changement de chaudière, pour des travaux ou pour un futur projet immobilier : « Garder de l'épargne, c'est la possibilité de faire un apport pour un investissement locatif, rappelle le co-fondateur de Pretto. En mettre plus que nécessaire sur un premier projet immobilier ce serait dommage, ça peut vous empêcher d'en faire un second. »
Quelle que soit votre décision, il vous sera demandé de garder une épargne de précaution pour faire face à un coup dur. Il est alors conseillé de mettre de côté l'équivalent de trois mois de salaire, sur un livret A par exemple, où l'argent est facilement déblocable.
